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杨红旭供给侧改革之下房地产去库存怎么发力

2018-10-13 07:33:00

近日,中央财经领导小组第十一次会议专题研究了推进经济结构性改革。据中央财经领导小组办公室副主任杨伟民透露,近期着重要打好4个歼灭战:一是化解过剩产能;二是开展降低实体经济企业成本行动;三是化解房地产库存;四是防范化解金融风险。

近期决策层也在多个场合提及房地产高库存,多种信息表明,楼市去库存正成为当前中国经济的重要工作。那么在供给侧改革背景下,房地产去库存该如何发力?

关于去库存,杨伟民表示:化解房地产库存,促进房地产持续发展,不能片面理解为仅仅是为了当期经济增长,更主要的是为了推进以人为本的城镇化,促进农民工在城镇定居落户。但是促进农民工市民化,光靠户籍制度改革是不行的,还要深化住房制度改革,使他们形成在城镇买房、特别是租房的预期。

由此可知,接下来房地产政策或将分为两个层面:一是中长线改革;另一个层面是短线政策。

在中长线改革层面,主要依靠户籍制度改革和住房制度改革。

关于户籍制度改革,2014年7月出台的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》规定,进一步调整户口迁移政策,统一城乡户口登记制度,全面实施居住证制度,加快建设和共享国家人口基础信息库,稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、住房保障等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口。到2020年,基本建立与全面建成小康社会相适应,努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。可见,目标非常明确,就要让外来常住人口享有基本的公共服务。

国家统计局发布的2014年农民工监测调查报告显示,我国农民工总量27395万人,同比增长1.9%。其中,外出务工者16821万人,增长1.3%。值得关注的是,外出务工者在单位宿舍、工地工棚和生产经营场所居住的比例均比上年有缓慢的下降,而租赁住房和在务工地自购房的比例则小幅提高。在自购房农民工中,在小城镇购房的占49.1%,比上年提高2.7个百分点。

农民工自购房的比重虽略有增长,但仍然非常低,而且主要集中在小城镇。这反映出两点:一是农民工收入偏低,多数只能在小城镇购房;二是农民工在大中城市,享受不到市民化的公共服务,即便有一定的购房能力,也不愿扎根在大城市生活。

当前户籍改革的方针是:全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。因此,农民工自购房多在小城镇,可能与落户相对容易有关。

为了加速落户,相关部委很可能出台一些细化措施:比如健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制;在一定时期内维护进城落户农民的农村土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权;加快建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行等。

而各地也将加快落实户籍改革政策,实际上一年多来,多地已进入新型户籍制度成型期,不少省份出台的户口迁移条件较为宽松,居住证制度已成为共识。

笔者认为,住房制度改革大局已定,核心是实行商品房和保障房供应双轨制,但也有值得细化之处。比如在金融方面,公积金制度应当改革,应建立政策性住房银行,推进房贷资产证券化;针对外来务工人员,只要是常住人员且拥有居住证,就应根据其居住年限、社保缴纳情况等享受不同程度的住房保障;完善城市更新政策。

而从短线政策来看,则需要四方面的措施:一是个人房贷进一步宽松,首付仍有降低的空间;二是应取消二手交易的营业税,暂缓房地产税立法,首套房贷利息可抵个人所得税;三是货币政策继续宽松,继续降准降息;四是棚改拆迁补贴以货币为主,实物为辅。

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