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物业费收缴率仅为60终结恶性循环需管理创

2018-06-08 14:20:25

据了解,造成物业公司与小区业主僵持不下的一个主要原因,就是业主对物业的服务质量不满。一些拒不缴费的业主认为,物业公司没有兑现合同为业主提供与收费标准相对应的服务和管理。恒盛豪庭小区是一个位于群力新区的高档社区,物业费按哈市物业一级服务标准1.6元每建筑平方米收取。按照这个标准,小区应该是全封闭的,垃圾一小时一清,绿地面积也应达到相应的比例。然而小区的业主们反映,入住两年来,小区内道路很长一段时间都没有修整,十分泥泞,绿化工作也进展迟缓。大门和单元门的门禁都不好使,任何人都能随便出入。而且,一到晚上小区就黑乎乎一片,甬道上还常停满了机动车,无法给业主带来安全感。

“我们多次找物业反映这事儿,可是口头上答应得挺好,就是不见行动!”住在15栋的刘先生气愤地说,“我以前从不欠物业费,能买得起房子谁还差这几千块钱呢?可是,我今年决定不交了,他们(物业)先把服务搞好了再说!”

4月12日,在小区内看到,楼前一些道路积水严重,建筑垃圾露天堆放在墙角,风一吹废塑料袋就漫天飘舞。

对此,物业公司负责人马宝国回应说,目前小区管理中出现一些问题,业主不满意,其中有我们自身的原因,不过,有些问题是开发遗留下来的,比如门禁系统的损坏,我们正在积极与开发商协商。

这种对峙局面到底会持续多久?他也表示无奈。

类似的情况在一些老旧小区表现更为突出。闽江小区是1997年建成的安居示范小区,目前是按建筑面积每平方米五角钱收取物业费。但小区业主仍认为,物业公司没有尽到应尽的管理义务,小区内脏乱差现象严重,所以许多人都选择了不交费来抗议。

为了催缴物业费,物业公司可谓煞费苦心。除了发短信、打、贴通知,个别公司还采取了超常规的手段,如停水断气,甚至雇用社会闲杂人员讨要,导致冲突加剧。

欠费、催费僵持不下,拖得越久服务越差,陷入了恶性循环,一些“挺不住的”物业公司纷纷弃管或依法申请退出。

上月哈尔滨徐虎物业公司退出中植方洲苑小区,在业界引起了轰动。据称,该小区有三成业主长期欠费,累计近300万元,导致徐虎物业连年亏损,最终选择了放弃。

其实,徐虎物业并非退管的第一家。过去几年中,哈尔滨就有多家物业公司不堪拖欠而先后放弃小区管理

物业费收缴率仅为60终结恶性循环需管理创

——2012年4月,负责道里区海富康城小区物业管理的物业公司撤离人马,5000多户居民生活陷入混乱。

——2012年9月,香坊区香山小区物业公司因与业主就物业费调整问题未达成协议,放弃了对小区的管理。

——2012年末,香坊区安乐小区的哈尔滨天虹物业公司因亏损终止了服务合同。

——近日,南岗区大众新城小区物业也向有关部门递交了退出申请。该公司负责人说,物业费收缴工作一直很难,去年刚达到70%,已累计被欠费三百万元,有的住户一拖就是几年。随着经营成本的上升,公司经营已经陷入困境。

物业公司黯然退出,表面上看似乎是业主的胜利,其实却是一场“消耗战”,业主也深受其害。

物业公司收不到钱,为节省成本通常选择服务打折扣,如精简人员、雇用老弱病残员工、减少服务项目等。海富康城一位业主向说,自从双方闹僵了,小区内的垃圾清理得就不像以前那么及时了,保洁员、治安员也明显少了,设施坏了也没有人修。

中植方洲苑小区业委会主任张守馨说,我们也不想看到一拍两散的结果,物业突然撤离给小区管理带来了压力,毕竟选聘新物业需要时间也耗费精力。

为了保障那些被弃管小区居民的正常生活,从去年以来,哈尔滨市道里区成立47家物业服务站,临时负责小区垃圾清运、设施维修、绿地养护,目前已接管100余万平方米。但据道里区物业供热办孙承泽介绍,就是这每平方米4毛钱的费用,收起来也很难,目前仅有一成收缴率。

业内人士指出,一个小区的物业管理收益黄金期就在头三年,三年过后许多问题就将陆续暴露出来。因此不排除有一些物业公司是借口“拖欠严重”脱身,然后再去接手新建成的更容易管理的小区。

欠费维权,注定是一场“双输”的结局。其深层原因,是法规缺失以及管理的乏力。打开“死结”,需要管理创新,更需要相关部门务实的作风。

“我们也不想欠费,知道这样下去会两败俱伤,可实在是找不到更好的办法了!” 一位业主的话,表达了当前许多小区业主维权所面临的窘境。

据了解,业主们曾多次找到有关部门投诉,或拨打有关维权,但始终未得到满意答复。于是,不交物业费,就成了业主维权的“撒手锏”。

一位不愿透露姓名的某小区业委会负责人更直言:当初我们业主与物业公司之间的矛盾并不是很大,如果有关主管部门能够本着认真负责的态度积极从中协调,果断采取措施,完全不必走到今天这般地步。可是每次我们一去找,有关工作人员就“和稀泥”,态度含糊,最终弄得双方冲突越来越激化,不可调和。

在收费标准上的分歧,也是小区物业纷争的隐患。目前哈尔滨市城区普通住宅小区物业服务标准分为四个等级,按不同等级收取费用,实行政府指导价。但涉及到一个具体的新建小区时,应遵照哪个收费、以怎样的方式收取,却有着很大的操作空间。而业主在决策中往往缺少话语权,总是被动地接受。因此,如何采取措施构建共识十分重要。

此次哈市开展“物业管理年”就提出,将合理调整物业收费标准,老旧小区要足以支撑成本,新建住宅要质价相符。对此专家建议,不妨借鉴兄弟省市一些作法,实施更为灵活务实的收费举措。比如,对确因物业服务不到位而导致的欠费现象,主管部门应积极介入责成物业公司酌情给予减免或补偿,以免问题久拖不决。陕西省和甘肃省就出台规定,对开发商通知进户而实际上买受人并未入住的情况,物业费只收取30%~70%。目前,哈市群力、哈西等新区竣工的楼盘较多,但小区配套设施并不到位,导致入住率不高。如果仍生硬地按全额收缴物业费,势必又会造成大量新的拖欠。

维权不是单向的,物业公司权益也应依法得到保障。据了解,为了解决恶意拖欠现象,有关方面重提“一律不予办理房屋交易登记手续”等反制措施。但对那些不交易的业主来说,这无疑又成了一句空话。况且,何为“恶意”,由谁来认定?在具体操作中也面临诸多困难。

大众新城物业公司负责人说,过去几年,他们先后起诉了13位无故欠费的业主,但让他们不理解的是,法院似乎很不情愿受理此类案件,要么就是庭处调解,一拖就很长时间。至今,这13例诉讼只判决生效了一例。

“我们希望,不论是业主、企业还是政府,都应增强法治意识,做到依法管理,遵守游戏规则。”这位负责人说。( 陈宝林)

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