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上市房企今年信托兑付将达318亿

2020/02/20 来源:七台河信息港

导读

今年2-3月,房地产本金到期兑付将迎来第一个期。据国泰君安统计,2012年房地产信托兑付规模较大,总到期规模达到1758亿元,而从30家房地

今年2-3月,房地产本金到期兑付将迎来第一个期。据国泰君安统计,2012年房地产信托兑付规模较大,总到期规模达到1758亿元,而从30家房地产上市公司的统计数据来看,今年到期的项目数达61个,到期规模为318亿元。

今年地产信托到期1758亿

地产行业将迎来2012年资金链第一场雪,房地产信托从2010年下半年进入发行高峰,平均发行期限1.9年,所以,“保兑付”将成为2012年房地产行业的主要课题。

国泰君安判断,今年一季度开始,房地产行业的资金压力将大幅增加,原因是房地产信托、银行贷款、理财产品等地产相关融资渠道将在2012年陆续进入集中偿还高峰,而2008年并没有这三部分融资渠道集中到期的压力。

国泰君安研究员表示:“据我们不完全统计,2012年房地产总到期规模为1758亿元,7月份达到年度高峰,当月需兑付超过500亿元。”

根据孙建平的统计结果,今年一季度的兑付规模为366亿元、二季度为368亿元、三季度为716亿元、四季度为309亿元。其中,7月份为年度高峰,达到504亿元。

据不完全统计,万科(000002)、(,)(600383)、(,)(600378)、(,)(600208)、(,)(000046)等上市开发商纷纷加入信托融资行列中。30家房地产上市公司目前共发行有118个项目,金额达到630亿元。

在发行项目方面,发行规模最大的(,),达到16个,万科、阳光城(000671)也分别达到10和9个之多,(,)(000961)、(,)(000043)以及新湖中宝也都达到8个。

在发行规模方面,发行规模最大的万科,达到90亿元,中华企业、首开股份、阳光城以及(,)(000926)也分别达到64亿元、59亿元、52亿元和46亿元的规模。

中华企业偿债压力较大

从30家房地产上市公司的统计数据来看,2012年到期的项目数达61个,到期规模为318亿元。其中,1月份到期6个项目共计27亿元、3月份到期6个项目规模为39亿元、5月份到期8个项目规模为47亿元、7月份到期11个项目规模为44亿元、11月份到期7个项目规模为38亿元、12月份到期8个项目规模为49亿元。

孙建平指出,发行规模较大的中华企业、阳光城、福星股份等企业的偿债压力较大,并且基于这些企业涉及信托发行的利率也明显较高。因此,这一类公司的信托到期付息压力较大,需要重点关注。

从30家房地产上市公司的统计结果来看,2012年到期规模较大的有中华企业为44亿元、万科为43亿元、金地集团为24亿元、福星股份20为亿元、阳光城为18亿元、(,)为16亿元。

从信托占有息负债比例的角度看,阳光城和中华企业的比例分别达到177%和89%,而信托占现金比例的比例分别为1111%和437%。

孙建平认为,信托兑付风险和资金链断裂对实体行业的影响包括三个方面:一是在信托、房地产贷款等本金集中到期、销售回笼暗淡等压力下,预计二季度将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权,对于基本面将是触底的显著信号之一;二是资金链压力增大和释放将加速房价合理调整;三是市场份额集中速度加快,高周转商业模式的龙头公司出现较大的并购机会,成长性将更优于行业。

“资金链压力增大和释放将加快房价合理调整,加快政策面在限购、限贷、二套房贷等方面局部松动,保障消费,控制投资。同时,资金链断裂现象发生,对于地方政策的触动和局部松动的速度将加快。”孙建平分析表示。

信托兑付风险和资金链断裂对房地产上市公司又有着何种影响呢?孙建平表示:“以万科为代表的资金充裕的龙头公司随着并购机会的大增,将跑赢市场。预判2012年1-2月股票受货币信贷、地方政策转好驱动,3-6月资金链断裂风险将预示基本面最坏阶段出现,政策面彻底转向,其间股价也许有震荡,但必将是相对收益向绝对收益转化的大拐点。”

中小型房企资金可能断裂

国泰君安称:“2012年上半年房地产企业的流动性最为紧张,而另一方面此时到期的房地产信托在发行时的监管较为宽松,在风险控制上较为松懈,部分中小开发商资金链断裂,房地产信托兑付压力较大。因为抵押率较高,加上房价下降,抵押物价值下降,抵押物打折出售。一旦出现这种情况,将对整个房地产信托形成不利影响。”

孙建平指出,一系列房地产调控政策的出台、银根紧缩后的调控效应已经显现,房地产企业的资金压力已经自下而上地蔓延开来,在中小开发商受到严重冲击后,大型开发企业也逐渐感觉到压力,由以往低成本的银行贷款转向信托资金。

“预计部分中小开发商资金链将有断裂的可能。对于部分优质大型开发商来说,具有融资优势,手握大量现金,能够抓住有利的并购时机。”孙建平测算,2012年房地产行业资金缺口从2011年的无缺口快速增加至1.3万亿元,主要是银行还本付息压力的增加以及需偿还信托本息压力的增加。

该分析师认为,当开发商存在普遍的资金压力时,能够加快开发商降价的速度和幅度。而房价的真正调整,才能使政策面真正趋于缓和。降价是释放政策压力、地产迎来真正春天的首要途径。

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